Al revisar los permisos de edificación, importa distinguir entre lo que efectivamente ingresa como proyecto nuevo y lo que corresponde a cambios sobre autorizaciones anteriores. Un anteproyecto no es un permiso; una ampliación puede generar trabajo constructivo, pero no representa una nueva obra en nuestro registro.
Para este seguimiento considero permisos de obra nueva con más de diez viviendas o más de 1.000 m² construidos. Con ese filtro, septiembre deja una diferencia nítida entre La Serena y Coquimbo.
Septiembre: la actividad de escala estuvo en Coquimbo
La Serena publicó 32 actos administrativos en su Resolución DOM N.º 302. Al depurarlos, solo dos corresponden a permisos efectivos de obra nueva: una sala de ventas de 28,84 m² y una vivienda unifamiliar de 39,08 m². Ninguno cumple el umbral de relevancia.
En Coquimbo, la Resolución Exenta N.º 165 contiene diez permisos efectivos de obra nueva, de los cuales cuatro superan nuestro umbral. Son estos:
| Proyecto | Segmento | Viviendas | Superficie autorizada | Titular |
|---|---|---|---|---|
| Lomas de Peñuelas, lote 1 | Condominio de casas | 24 | 1.971 m² | Inmobiliaria Pocuro Norte SpA |
| Mirador Bahía III | Dos torres de cinco pisos | 90 | 4.621,91 m² | Constructora Prodelca S.A. |
| Oficinas, bodegas y talleres Superex | Actividades productivas | — | 3.171,76 m² | Sudamericana de Perforaciones y Exploraciones S.A. |
| Fábrica y oficinas, Pan de Azúcar | Actividades productivas | — | 1.441,70 m² | Servicios de Construcción y Obras José Miguel Parraguez Dubó E.I.R.L. |
Resultado de septiembre: 114 viviendas nuevas en proyectos relevantes y 11.206,37 m² construidos entre los cuatro permisos. De esa superficie, 6.592,91 m² son habitacionales y 4.613,46 m² corresponden a actividades productivas.
Hay diferencias interesantes dentro de la propia comuna. Lomas de Peñuelas, de Pocuro, incorpora 24 casas en Río Carén N.º 1270; además, durante el mes se aprobó una sala de ventas de 27 m² en la misma dirección, que no debe confundirse con otro desarrollo. Mirador Bahía III, de Prodelca, contempla 90 departamentos en dos torres de cinco pisos en Los Pinos N.º 2200. Es el principal permiso habitacional del mes por número de unidades.
En tanto, Superex, en Estancia Tambillo, y la nueva fábrica con oficinas en Pan de Azúcar muestran que el volumen de septiembre no es exclusivamente inmobiliario. En conjunto incorporan más de 4.600 m² de destino productivo. Tampoco corresponde calificarlos como proyectos comerciales: su naturaleza es industrial o de actividad productiva.
El acumulado: 22 proyectos relevantes y 1.627 viviendas
Al incorporar septiembre al consolidado publicado hasta agosto, el resultado de la conurbación es el siguiente:
| Indicador enero–septiembre 2026 | La Serena | Coquimbo | Conurbación |
|---|---|---|---|
| Permisos habitacionales relevantes | 7 | 5 | 12 |
| Viviendas en esos permisos | 1.137 | 490 | 1.627 |
| Permisos no residenciales relevantes | 3 | 7 | 10 |
| Total de permisos nuevos relevantes | 10 | 12 | 22 |
| Superficie autorizada relevante | ≈83.438 m² | 60.966,73 m² | ≈144.400 m² |
Evolución acumulada de los permisos relevantes
El gráfico acumulado permite distinguir la trayectoria de cada comuna. La Serena llegó a 10 permisos relevantes en julio y se mantuvo sin cambios durante agosto y septiembre. Coquimbo pasó de 6 en julio a 8 en agosto y 12 en septiembre, superando a La Serena en cantidad de permisos nuevos relevantes. Esto no debe confundirse con volumen de viviendas: La Serena sigue liderando con 1.137, frente a 490 en Coquimbo.
Alterna entre permisos relevantes y viviendas acumuladas para comparar la evolución de ambas comunas. Puedes consultar los valores y descargar la serie mensual.
Enero–septiembre de 2026
Dos comunas, trayectorias distintas
A septiembre: 10 permisos en La Serena, 12 en Coquimbo y 22 en la conurbación.
- La Serena
- Coquimbo
- Conurbación
Desliza el gráfico horizontalmente para recorrer todos los meses.
Acumulado desde enero, con eje vertical desde cero. Fuente: seguimiento de permisos relevantes de las DOM de La Serena y Coquimbo. Corte: 30 de septiembre de 2026. Son autorizaciones; no inicios de obra.
Ver datos del indicador seleccionado
| Mes | La Serena | Coquimbo | Conurbación |
|---|---|---|---|
| Enero | 2 | 2 | 4 |
| Febrero | 3 | 3 | 6 |
| Marzo | 5 | 3 | 8 |
| Abril | 6 | 3 | 9 |
| Mayo | 8 | 4 | 12 |
| Junio | 8 | 5 | 13 |
| Julio | 10 | 6 | 16 |
| Agosto | 10 | 8 | 18 |
| Septiembre | 10 | 12 | 22 |
Ver la serie mensual completa del seguimiento
| Mes | La Serena: permisos nuevos | La Serena: acumulados | Coquimbo: permisos nuevos | Coquimbo: acumulados | Conurbación: acumulados | Viviendas acumuladas |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Enero | 2 | 2 | 2 | 2 | 4 | 120 |
| Febrero | 1 | 3 | 1 | 3 | 6 | 660 |
| Marzo | 2 | 5 | 0 | 3 | 8 | 717 |
| Abril | 1 | 6 | 0 | 3 | 9 | 857 |
| Mayo | 2 | 8 | 1 | 4 | 12 | 1195 |
| Junio | 0 | 8 | 1 | 5 | 13 | 1195 |
| Julio | 2 | 10 | 1 | 6 | 16 | 1500 |
| Agosto | 0 | 10 | 2 | 8 | 18 | 1513 |
| Septiembre | 0 | 10 | 4 | 12 | 22 | 1627 |
Fuente: serie propia de permisos relevantes de las DOM de La Serena y Coquimbo, corte al 30 de septiembre de 2026. No corresponde a inicios de obra.
La Serena sigue concentrando aproximadamente el 70% de las viviendas relevantes acumuladas, pero Coquimbo reunió los cuatro nuevos proyectos de escala de septiembre. Son indicadores distintos: el stock de permisos autorizados durante el año no debe confundirse con el ritmo al que están ingresando nuevas iniciativas.
La Serena: más viviendas acumuladas, pero sin nuevas entradas recientes
De los siete permisos residenciales relevantes de La Serena, cuatro son DS49: Alberto Arenas (240 viviendas), Bitrán Oriente 1 (140), Hacienda Ceres I (160) y Lomas del Valle I (242). Suman 782 viviendas, el 68,8% del total residencial relevante de la comuna. Lomas del Valle I destaca porque su permiso identifica expresamente viviendas sociales industrializadas.
Los otros tres proyectos corresponden a conjuntos privados de casas: Serena Norte (120), Las Torcazas IV (57) y Senderos de Cerro Grande (178). Reúnen 355 viviendas.
Desde mayo no aparece un nuevo permiso privado residencial de escala en La Serena. Julio incorporó Lomas del Valle I, de carácter DS49; agosto y septiembre no sumaron nuevos proyectos relevantes. Eso no significa que las obras se hayan detenido, sino que el flujo de nuevos permisos de escala está siendo muy reducido.
Coquimbo: de un solo proyecto a una cartera algo más diversa
Coquimbo llegó al cierre del primer semestre con una sola autorización habitacional relevante: Altos de San Ramón, de Pocuro, con 300 departamentos acogidos al DS19. En julio se sumó Mirador Norte K-2, con 63 viviendas; en agosto, Mirador del Santuario, con 13. Septiembre incorpora Lomas de Peñuelas (24) y Mirador Bahía III (90).
Así, el acumulado llega a cinco proyectos y 490 viviendas. Las 190 unidades autorizadas desde julio corresponden a cuatro proyectos adicionales, todos identificados en nuestro seguimiento como privados. Aunque Altos de San Ramón continúa representando la mayor parte de las viviendas de Coquimbo, el mercado ya no depende de una sola autorización.
Fuera de la vivienda, la cartera de la comuna incluye el Centro Comercial La Cantera, Stripcenter AS, G4 Galpones Sion, Parque Maestranza y CESFAM Tongoy, a los que septiembre incorpora Superex y la fábrica de Pan de Azúcar. Es una mezcla de comercio, equipamiento y actividades productivas; no un único mercado homogéneo.
Las viviendas vinculadas a programas habitacionales todavía explican la mayor parte
En la conurbación, 782 viviendas DS49 de La Serena y 300 departamentos DS19 de Coquimbo representan, juntos, 1.082 de las 1.627 viviendas relevantes autorizadas en el año: aproximadamente 66,5%.
No son programas equivalentes. El DS49 responde a una lógica de vivienda social con fuerte articulación pública; el DS19 integra subsidios y desarrollo inmobiliario privado. Pero ambos muestran que la política habitacional sigue incidiendo decisivamente en el volumen de nueva vivienda de escala. Los restantes proyectos reúnen 545 viviendas.
Este dato no significa que dos tercios de las obras sean contratos públicos ni que todas estén financiadas o iniciadas. Significa que dos tercios de las unidades autorizadas en nuestra muestra están vinculadas a programas habitacionales.
Las señales que vienen: 249 viviendas en anteproyecto en Coquimbo
Septiembre dejó, además, dos señales tempranas que no deben sumarse a los permisos nuevos.
En Torres de La Cantera, Inmobiliaria OVCO obtuvo aprobaciones de anteproyecto relacionadas con un desarrollo DFL2 de 94 viviendas, con aproximadamente 5.587 m² construidos, junto con gestiones de loteo y subdivisión. En Senderos de San Ramón, Gestión y Desarrollo S.A. obtuvo la aprobación de un anteproyecto de 155 departamentos en tres torres de cinco pisos, con aproximadamente 9.566 m².
Son 249 viviendas potenciales adicionales, pero todavía corresponden a anteproyectos. Su incorporación al registro dependerá de que obtengan el permiso definitivo de edificación. Es una señal de proyectos en preparación, no de oferta nueva ya autorizada.
¿Cambio de tendencia o concentración de decisiones puntuales?
La fotografía a septiembre abre preguntas más útiles que una conclusión apresurada sobre recuperación.
¿Qué explica que Coquimbo haya incorporado cuatro proyectos residenciales privados relevantes desde julio, mientras La Serena no registra uno de esa naturaleza desde mayo? Podría haber diferencias en suelo disponible, productos, cartera madura, financiamiento o tiempos de tramitación. Los permisos, por sí solos, no permiten atribuir causalidad.
¿Cuánto está pesando el costo de desarrollar? La cobertura del Crédito Especial de Empresas Constructoras (CEEC), las exigencias técnicas, los plazos de aprobación y el capital inmovilizado durante la tramitación son variables que pueden afectar de manera distinta a casas, edificios y vivienda subsidiada. El expediente aprobado es el resultado de decisiones tomadas mucho antes; no muestra los proyectos que perdieron viabilidad en el camino.
¿Cuántos de estos permisos se convertirán efectivamente en obras? El desarrollador necesita crédito de construcción y el comprador acceso a financiamiento hipotecario. Sin conocer contratación, financiamiento, preventas y fecha probable de inicio, no corresponde transformar metros cuadrados autorizados en un pronóstico de empleo o facturación.
¿Cómo evolucionará la cartera MINVU–SERVIU después del impulso del Plan de Emergencia Habitacional? El peso de los DS49 y del DS19 en el acumulado vuelve relevante la continuidad presupuestaria, la programación de nuevas iniciativas y la capacidad de los distintos actores para sostener el ritmo constructivo.
No hay todavía evidencia suficiente para atribuir la diferencia entre comunas a una causa única. Lo observable es una conurbación que acumula volumen, pero cuyo ingreso de proyectos sigue siendo discontinuo y concentrado en pocos desarrolladores y expedientes.
El indicador que más importará durante el cierre de 2026 no será solamente cuántos permisos nuevos aparecen, sino cuántos se transforman en contratos, urbanizaciones iniciadas, producción efectiva y viviendas entregadas. Ese es el paso que permite distinguir un registro administrativo activo de un mercado de construcción realmente sostenido.